Lista de verificación legal y práctica para revisar un piso o una casa antes de firmar
Si ya has encontrado una vivienda que te gusta, probablemente estés en la parte más delicada de la compra. Has visitado el piso. Has hablado con el vendedor o la inmobiliaria. Quizá incluso ya estás pensando en hacer una oferta.
Pero antes de entregar una señal, conviene parar un momento.
Si estás buscando qué revisar antes de comprar una vivienda, utiliza esta lista como punto de partida y no avances hasta comprobar los aspectos que puedan afectar a la operación.
Checklist para comprar una vivienda
☑ Registro de la Propiedad
☑ Catastro
☑ Cargas
☑ Urbanismo
☑ Comunidad
☑ Deudas
☑ Arras
☑ Contrato
☑ Posesión
☑ Estado físico
Ahora vamos punto por punto.
☑ Registro de la Propiedad
¿Quién es el propietario?
Solicita una nota simple actualizada.
Comprueba:
- Titular o titulares.
- Descripción de la finca.
- Superficie registral.
- Uso.
- Hipotecas.
- Embargos.
- Usufructos.
- Servidumbres.
- Limitaciones.
La nota simple proporciona información sobre los derechos inscritos y las limitaciones que afectan a la finca, aunque tiene carácter informativo.
No sigas adelante sin saber exactamente quién está vendiendo y qué finca estás comprando.
☑ Catastro
¿Coincide la vivienda con Catastro?
Comprueba la referencia catastral y contrasta los datos.
La referencia catastral es el identificador oficial del inmueble.
Presta atención a:
- Superficie.
- Uso.
- Elementos construidos.
- Garaje.
- Trastero.
- Parcela.
- Distribución de la finca.
Una diferencia entre Catastro, Registro y realidad física no significa automáticamente que exista un problema insalvable.
Sí significa que merece una explicación antes de comprar.
☑ Cargas
¿La vivienda tiene hipoteca o embargo?
No aceptes simplemente la frase “se entrega libre de cargas”.
Comprueba documentalmente qué aparece en el Registro y, si existe una carga, cómo se cancelará.
Una hipoteca pendiente puede cancelarse en el contexto de la compraventa, pero el procedimiento debe quedar correctamente coordinado.
Los embargos y otras cargas requieren todavía más atención.
Si no entiendes una carga que aparece en la nota simple, no firmes las arras hasta saber qué significa.
☑ Urbanismo
¿La vivienda está legalmente como parece?
Este punto es especialmente relevante en casas, áticos, bajos con patios y viviendas que han sufrido reformas.
Comprueba si existen:
- Ampliaciones.
- Cerramientos.
- Cambios de uso.
- Construcciones auxiliares.
- Reformas relevantes.
- Actuaciones urbanísticas pendientes.
En San Sebastián de los Reyes, el Ayuntamiento cuenta con servicios de Urbanismo, Obras e Infraestructuras y trámites relacionados con licencias, declaraciones responsables, disciplina urbanística y planeamiento.
Una vivienda puede estar inscrita y, al mismo tiempo, requerir una comprobación urbanística específica.
☑ Comunidad
¿Qué ocurre en la comunidad de propietarios?
Pide información sobre:
- Cuota mensual.
- Derramas.
- Obras aprobadas.
- Obras previstas.
- Deudas.
- Estado de la finca.
- Conflictos relevantes.
Solicita el certificado de deuda de la comunidad.
La normativa de propiedad horizontal contempla una responsabilidad del inmueble respecto de determinadas deudas comunitarias del anterior propietario dentro de los límites establecidos legalmente.
Por eso, este documento no debería tratarse como un simple trámite.
☑ Deudas
¿Hay cantidades pendientes?
Pregunta y comprueba documentalmente la situación de:
- Comunidad.
- IBI.
- Suministros, cuando proceda.
- Derramas.
- Otros conceptos relacionados con el inmueble.
No conviene confundir “el vendedor me ha dicho que no debe nada” con una comprobación documental.
La diferencia puede ser importante.
☑ Arras
¿Qué ocurre si finalmente no compras?
Antes de firmar, debes saber qué tipo de arras se están pactando.
También debes revisar qué ocurre si:
- El banco no concede la hipoteca.
- Aparece una carga.
- Existen problemas urbanísticos.
- El vendedor no puede transmitir.
- La vivienda no está libre de ocupantes.
- No se puede firmar dentro del plazo.
- Una de las partes incumple.
El Notariado distingue entre diferentes modalidades de arras y explica las consecuencias que pueden derivarse de las arras penitenciales cuando así se pactan.
No entregues una señal importante antes de entender qué estás firmando.
☑ Contrato
¿El contrato protege realmente tus intereses?
Comprueba que aparezcan por escrito las condiciones importantes.
Como comprador, presta atención a:
- Precio.
- Forma de pago.
- Fecha de escritura.
- Fecha de entrega.
- Cargas.
- Estado de ocupación.
- Elementos incluidos.
- Garaje.
- Trastero.
- Muebles, si se incluyen.
- Distribución de gastos.
- Condiciones suspensivas, si las hay.
Un contrato genérico puede quedarse corto cuando la operación tiene circunstancias particulares.
☑ Posesión
¿Quién estará dentro de la vivienda cuando compres?
Este punto merece una comprobación específica.
Debes saber si la vivienda:
- Está vacía.
- Está ocupada por el propietario.
- Está alquilada.
- Tiene un contrato vigente.
- Está ocupada por terceros.
- Tiene algún procedimiento relacionado con la posesión.
Comprar la propiedad y obtener la posesión efectiva no siempre son cuestiones idénticas.
Si la vivienda está alquilada u ocupada, el análisis jurídico debe hacerse antes de firmar.
☑ Estado físico
¿Lo que compras coincide con lo que has visto?
Comprueba:
- Humedades.
- Grietas.
- Ventanas.
- Fontanería.
- Electricidad.
- Calefacción.
- Aire acondicionado.
- Cocina.
- Baños.
- Fachada.
- Cubierta.
- Zonas comunes.
También conviene preguntar por reparaciones recientes y obras pendientes.
Si existe una discrepancia importante entre la descripción del inmueble y su realidad física, debe analizarse antes de comprar.
La checklist no termina en la vivienda
Hay algo que muchos compradores olvidan, no solo estás comprando metros cuadrados, estás adquiriendo una situación jurídica, económica y urbanística.
Por eso, una buena revisión debe cruzar diferentes fuentes:
Registro + Catastro + Ayuntamiento + Comunidad + documentación contractual + realidad física.
Ninguna de ellas sustituye necesariamente a las demás.
¿Qué comprobar antes de comprar un piso de segunda mano?
En una vivienda usada, recomendamos prestar especial atención a:
- Titularidad.
- Cargas.
- Comunidad.
- IBI.
- Derramas.
- Estado físico.
- Urbanismo.
- Reformas.
- Ocupación.
- Arras.
- Contrato.
- Fiscalidad.
En Madrid, la compra de vivienda usada está sujeta con carácter general al ITP. La Comunidad de Madrid establece actualmente un tipo general del 6 %, junto con determinados beneficios fiscales según el caso.
La tributación concreta debe revisarse antes de cerrar la operación, especialmente porque pueden existir particularidades en función del comprador y del inmueble.
¿Qué revisar antes de comprar una vivienda nueva?
Si se trata de una vivienda nueva, el análisis cambia.
Conviene comprobar, entre otros aspectos:
- Identidad del promotor.
- Situación registral.
- Licencias.
- Características de la vivienda.
- Memoria de calidades.
- Precio.
- IVA.
- AJD.
- Plazos de entrega.
- Garantías.
- Condiciones del contrato.
- Avales o garantías de cantidades entregadas, cuando proceda.
- Elementos comunes.
- Gastos asociados.
En vivienda nueva adquirida directamente al promotor, el IVA general es del 10 %, aunque existen supuestos especiales. La fiscalidad de la operación debe comprobarse según el tipo de vivienda y las circunstancias concretas.
Cinco señales para parar antes de firmar
Hay situaciones en las que conviene no dejarse llevar por la presión de la inmobiliaria, del vendedor o por el miedo a perder la vivienda.
- “Firma las arras hoy y luego revisamos los papeles”
Mala señal.
La documentación importante debería revisarse antes de comprometer dinero.
- “La hipoteca está prácticamente concedida”
Mientras no tengas confirmación suficiente, sigue existiendo riesgo financiero.
- “La ampliación está hecha desde hace años”
La antigüedad por sí sola no resuelve necesariamente la situación urbanística.
- “La comunidad está al corriente”
Pide el certificado correspondiente.
- “No hay ningún problema con la vivienda”
Comprueba los documentos.
¿Cuándo llamar a un abogado inmobiliario para la compraventa de una vivienda?
El mejor momento no suele ser cuando aparece el conflicto.
Es antes.
Si ya tienes una vivienda concreta, un abogado para comprar una vivienda puede revisar la documentación y ayudarte a identificar los puntos que necesitan aclaración antes de entregar dinero.
Si estás buscando un abogado especializado en compraventa de vivienda en San Sebastián de los Reyes, el asesoramiento puede centrarse específicamente en tus intereses como comprador.
Nuestro trabajo puede abarcar la revisión documental, el análisis de cargas, las arras, el contrato y las condiciones de la compraventa.
Puedes consultar nuestro servicio de abogado compraventa San Sebastián de los Reyes antes de comprometerte con la operación.
Checklist final antes de firmar
Guarda esta lista y úsala cuando tengas una vivienda concreta delante:
☐ He comprobado quién es el propietario.
☐ He revisado la nota simple.
☐ He comprobado las cargas.
☐ He contrastado los datos del Catastro.
☐ He revisado la situación urbanística cuando es necesario.
☐ He solicitado información de la comunidad.
☐ He comprobado posibles deudas.
☐ Sé si existen derramas.
☐ Sé quién ocupa la vivienda.
☐ He revisado físicamente el inmueble.
☐ Entiendo las arras.
☐ He revisado el contrato.
☐ Sé qué gastos e impuestos tendré que asumir.
☐ Tengo claro cuándo recibiré la posesión.
☐ He resuelto las dudas antes de firmar.
Si alguna casilla importante queda sin respuesta, quizá todavía no sea el momento de firmar.
Una compraventa inmobiliaria bien revisada empieza antes de la firma.
Si estás pensando en comprar una vivienda en San Sebastián de los Reyes, Madrid norte o alrededores y quieres comprobar que la operación está correctamente planteada, solicita asesoramiento jurídico antes de entregar la señal.
Si ya tienes una vivienda seleccionada, un abogado especializado en compra de vivienda puede revisar la documentación antes de que entregues una señal.
Puedes consultar nuestro servicio de abogado compraventa San Sebastián de los Reyes antes de comprometerte con la operación.
¿Vas a comprar una vivienda? Revisamos la operación contigo
Si ya has encontrado una vivienda y estás pensando en firmar las arras, no tienes por qué afrontar la operación sin asesoramiento. Nuestro equipo puede revisar la documentación, las cargas, las condiciones de las arras y el contrato de compraventa para detectar posibles riesgos antes de que comprometas tu dinero.
Si buscas un abogado para comprar vivienda en San Sebastián de los Reyes, contacta con nuestro despacho y cuéntanos tu caso. Te ayudaremos a comprobar que la operación está correctamente planteada y a tomar una decisión con mayor seguridad jurídica.
>> Solicita asesoramiento antes de firmar y compra tu vivienda con tranquilidad.
