Lo que conviene comprobar antes de entregar una señal, firmar arras o comprometerte con la compra de una vivienda
Comprar una vivienda no consiste únicamente en encontrar un piso que te guste y comprobar si puedes pagar la hipoteca. Antes de entregar dinero o firmar cualquier documento, conviene revisar la situación jurídica, registral, urbanística y económica del inmueble.
Si te preguntas qué saber antes de comprar una casa, la respuesta empieza mucho antes de acudir al notario: quién es realmente el propietario, si existen cargas, qué deudas tiene la vivienda, si coincide la realidad física con la documentación, qué ocurre con las arras y cuánto te costará realmente la operación.
Esto resulta especialmente importante cuando compras una vivienda de segunda mano en Madrid o en municipios como San Sebastián de los Reyes, donde una revisión previa puede detectar problemas que no son evidentes durante una visita comercial.
Qué saber antes de comprar una vivienda: 12 comprobaciones
Antes de avanzar, esta es la hoja de ruta que recomendamos seguir:
- Presupuesto real.
- Financiación.
- Estado físico.
- Registro de la Propiedad.
- Catastro.
- Situación urbanística.
- Comunidad de propietarios.
- Cargas y deudas.
- Contrato de arras.
- Contrato de compraventa.
- Gastos e impuestos.
- Escritura pública.
La cuestión importante es que no todas estas comprobaciones deben hacerse al final. Algunas deberían estar resueltas antes incluso de firmar unas arras.
- Calcula el presupuesto real de la compra
El precio anunciado de una vivienda no es el coste definitivo de adquirirla.
Antes de hacer una oferta, calcula cuánto dinero tendrás que aportar entre entrada, impuestos, notaría, Registro, posible financiación, reformas y otros gastos asociados.
También conviene reservar un margen para imprevistos.
Por ejemplo, una vivienda que aparentemente encaja en tu presupuesto puede dejar de hacerlo cuando incorporas:
- Impuestos.
- Gastos de financiación.
- Notaría.
- Registro.
- Gestoría, si interviene.
- Reformas.
- Mobiliario.
- Cuotas de comunidad.
- IBI.
- Seguro.
- Derramas aprobadas o previsibles.
Por eso, una de las primeras preguntas que deberías hacerte antes de comprar una casa es:
¿Puedo asumir la compra completa y mantener después una situación financiera razonable?
- Comprueba la financiación antes de comprometerte
Si necesitas hipoteca, intenta conocer tu capacidad de financiación antes de firmar un compromiso difícil de deshacer.
No conviene asumir que el banco concederá automáticamente el importe que necesitas.
La financiación debe encajar con:
- Precio de compra.
- Ahorros disponibles.
- Ingresos.
- Estabilidad laboral.
- Otras deudas.
- Gastos de la operación.
- Valor de tasación.
- Condiciones concretas de la entidad.
Aquí aparece un error frecuente: firmar unas arras confiando en obtener después una hipoteca que todavía no está aprobada.
Si la operación depende de conseguir financiación, conviene estudiar si el contrato debe recoger expresamente esta circunstancia y qué ocurrirá si finalmente el préstamo no se concede.
Ese punto puede tener consecuencias económicas importantes.
- Revisa el estado físico de la vivienda
La documentación jurídica no sustituye una revisión física del inmueble.
Una vivienda puede estar correctamente inscrita y, sin embargo, necesitar una reforma importante.
Antes de comprar, comprueba al menos:
- Humedades.
- Grietas.
- Ventanas.
- Instalación eléctrica.
- Fontanería.
- Calefacción.
- Aire acondicionado.
- Estado de baños y cocina.
- Fachada.
- Cubierta, si se trata de una vivienda unifamiliar.
- Ascensor y zonas comunes.
- Estado general del edificio.
Si la vivienda es antigua, una inspección técnica independiente puede ser una inversión razonable antes de comprometer una cantidad importante de dinero.
También conviene preguntar qué reformas se han realizado y cuándo.
No es lo mismo una vivienda reformada recientemente con instalaciones actualizadas que una vivienda que simplemente ha recibido una reforma estética.
- Solicita una nota simple del Registro de la Propiedad
Este es uno de los documentos que conviene revisar antes de avanzar.
La nota simple permite conocer, entre otros aspectos, la identidad del titular o titulares y determinados derechos, limitaciones y cargas inscritos sobre la finca. Su valor es informativo, por lo que no debe confundirse con una certificación registral.
¿Qué deberías comprobar?
Primero: que quien vende sea realmente quien aparece como titular registral.
Segundo: que la vivienda que estás comprando corresponda con la finca que aparece en el Registro.
Tercero: que no existan hipotecas, embargos, usufructos, servidumbres u otras circunstancias que deban ser analizadas antes de comprar.
Y hay otro punto importante: que una carga aparezca en la documentación no significa necesariamente que la operación sea imposible.
Puede existir una hipoteca pendiente que se cancele con parte del precio de venta, por ejemplo.
La cuestión es saber cómo se va a cancelar y qué garantías tendrá el comprador.
- Comprueba los datos del Catastro
Registro y Catastro no cumplen exactamente la misma función.
La referencia catastral es el identificador oficial y obligatorio de los bienes inmuebles y permite situarlos inequívocamente en la cartografía catastral.
Por eso conviene contrastar:
- Dirección.
- Superficie.
- Uso.
- Referencia catastral.
- Elementos vinculados.
- Garaje.
- Trastero.
- Parcela, cuando proceda.
No des por hecho que todo coincide porque el anuncio inmobiliario diga que la vivienda tiene determinada superficie.
Hay que comparar la realidad, el Registro y Catastro.
También es recomendable comprobar el valor de referencia catastral, especialmente por sus efectos fiscales.
- Investiga la situación urbanística
Este apartado suele recibir menos atención de la que merece.
Antes de comprar, especialmente si existen ampliaciones, cerramientos, cambios de distribución, construcciones auxiliares o reformas relevantes, conviene comprobar que la situación urbanística sea compatible con lo que realmente existe.
En San Sebastián de los Reyes, el Ayuntamiento dispone de servicios específicos de Urbanismo, Obras e Infraestructuras, incluyendo trámites relacionados con licencias, declaraciones responsables, disciplina urbanística y planeamiento.
Esto adquiere especial importancia cuando compras:
- Chalets.
- Viviendas con ampliaciones.
- Bajos con patios.
- Áticos con cerramientos.
- Viviendas con terrazas modificadas.
- Inmuebles con cambios de uso.
- Propiedades con construcciones auxiliares.
Una reforma puede existir físicamente sin que eso signifique que su situación administrativa sea la que el comprador supone.
- Pregunta por la comunidad de propietarios
Si compras un piso, no estás comprando únicamente el interior de la vivienda.
También pasas a formar parte de una comunidad de propietarios.
Antes de comprar, interesa conocer:
- Cuota mensual.
- Derramas aprobadas.
- Obras previstas.
- Deudas del vendedor.
- Estado del edificio.
- Conflictos relevantes.
- Obras extraordinarias.
- Situación del ascensor.
- Actuaciones pendientes en fachada, cubierta o instalaciones.
La Ley de Propiedad Horizontal establece una afección del inmueble respecto de determinadas cantidades adeudadas a la comunidad por anteriores titulares, dentro de los límites legalmente previstos. Asimismo, para el otorgamiento de la escritura el vendedor debe declarar su situación respecto de las cuotas comunitarias y aportar certificado de deuda, salvo determinadas excepciones.
Por eso, pedir el certificado de la comunidad antes de cerrar la operación es una medida prudente.
- Comprueba las cargas y deudas
Cuando alguien pregunta qué tener en cuenta antes de comprar una vivienda, las cargas deberían estar entre las primeras respuestas.
Hay que diferenciar entre cargas registrales y otras obligaciones relacionadas con el inmueble.
Entre las situaciones que pueden requerir revisión están:
- Hipotecas.
- Embargos.
- Usufructos.
- Servidumbres.
- Limitaciones.
- Deudas de comunidad.
- IBI pendiente.
- Derramas.
- Determinadas obligaciones vinculadas al inmueble.
No basta con preguntar al vendedor si “está todo pagado”.
Lo recomendable es solicitar documentación que permita comprobarlo.
- No firmes unas arras sin revisar sus consecuencias
Las arras no son un simple papel para reservar un piso.
Dependiendo de cómo estén redactadas, pueden producir consecuencias jurídicas diferentes.
El Consejo General del Notariado explica que las arras pueden ser confirmatorias y que también pueden pactarse como penitenciales; en este último caso, si el comprador desiste en los términos previstos, puede perderlas, mientras que si lo hace el vendedor puede tener que devolverlas duplicadas.
Por eso, antes de entregar 5.000, 10.000 o 20.000 euros, no deberías limitarte a preguntar:
“¿Cuánto hay que entregar?”
La pregunta correcta es:
“¿Qué estoy firmando y qué sucede con ese dinero si la operación no llega a completarse?”
El documento debería reflejar con precisión aspectos como:
- Precio.
- Cantidad entregada.
- Naturaleza de las arras.
- Plazos.
- Fecha prevista de escritura.
- Distribución de gastos.
- Situación de cargas.
- Financiación, si resulta relevante.
- Estado de ocupación.
- Condiciones para cancelar cargas.
- Consecuencias del incumplimiento.
- Revisa el contrato de compraventa
El contrato debe describir correctamente qué se compra y bajo qué condiciones.
Conviene comprobar especialmente:
- Identificación de las partes.
- Identificación del inmueble.
- Precio.
- Forma de pago.
- Fecha de entrega.
- Estado de cargas.
- Situación de ocupación.
- Elementos incluidos.
- Garaje y trastero.
- Mobiliario, si se pacta.
- Distribución de gastos.
- Condiciones particulares.
No conviene aceptar cláusulas genéricas que puedan generar dudas sobre quién asume un gasto o qué ocurre si aparece un problema antes de la escritura.
Un contrato bien redactado no tiene que ser complicado. Tiene que ser preciso.
- Calcula impuestos y gastos
Los gastos cambian según el tipo de vivienda, la situación del comprador y las características de la operación.
En Madrid, la compra de una vivienda usada está sujeta con carácter general al ITP. Actualmente, la Comunidad de Madrid establece un tipo general del 6 % para transmisiones de inmuebles y contempla una bonificación del 10 % de la cuota para determinadas adquisiciones de vivienda habitual cuyo valor no supere 250.000 euros. También existe un tipo reducido del 4 % para determinados supuestos de familias numerosas.
En vivienda nueva adquirida directamente al promotor, el IVA general aplicable a vivienda es del 10 %, con supuestos específicos de tipos reducidos, y la compraventa puede quedar sujeta a AJD según las circunstancias.
La fiscalidad debe calcularse sobre el caso concreto. No es recomendable utilizar una regla genérica de “suma un X %” sin comprobar primero qué vivienda compras y qué régimen fiscal corresponde.
También conviene tener presente el valor de referencia del Catastro, que puede intervenir en la determinación de la base imponible del ITP en determinados supuestos.
- Prepara la escritura pública
La escritura pública es el momento formal de la transmisión ante notario.
Sin embargo, llegar al notario no debería ser el momento en que descubres los problemas de la operación.
La revisión debe haberse hecho antes.
El propio Notariado recomienda acudir al notario antes de realizar determinados trámites y recuerda que la compra de una vivienda es una operación de gran importancia económica.
Antes de la firma deberían estar claros:
- Quién compra.
- Quién vende.
- Qué inmueble se transmite.
- Qué precio se paga.
- Cómo se cancela cualquier carga.
- Qué deudas existen.
- Quién asume cada gasto.
- Cuándo se entrega la posesión.
- Qué documentación debe entregarse.
¿Qué hay que saber antes de comprar una casa o piso en San Sebastián de los Reyes?
Si vas a comprar una vivienda en San Sebastián de los Reyes, la revisión no debería limitarse a comprobar el precio anunciado.
La operación puede requerir revisar documentación registral, catastral, urbanística, comunitaria y contractual.
Esto es especialmente relevante cuando la vivienda presenta alguna particularidad: una ampliación, un cerramiento, una deuda comunitaria, una hipoteca pendiente, un inquilino, una reforma no documentada o cualquier diferencia entre los metros que aparecen en los documentos y los que realmente tiene el inmueble.
En esos casos, detectar el problema antes de firmar suele ser mucho más sencillo que intentar solucionarlo después.
¿Cuándo conviene contar con un abogado para comprar vivienda?
No necesitas esperar a que exista un problema para pedir asesoramiento jurídico.
De hecho, el momento más útil suele ser antes de entregar dinero y antes de firmar las arras.
Un abogado puede ayudarte a revisar la documentación y plantear preguntas que un comprador puede no saber que debe formular.
El objetivo no es complicar una compraventa.
Es saber exactamente qué estás comprando, qué obligaciones asumes y qué riesgos existen antes de comprometer una cantidad importante de dinero.
Si buscas abogado para comprar vivienda en San Sebastián de los Reyes, nuestro despacho puede revisar la operación desde la perspectiva del comprador y acompañarte durante las distintas fases de la compraventa.
Puedes consultar nuestro servicio de abogado compraventa San Sebastián de los Reyes para valorar tu caso antes de firmar.
Preguntas frecuentes
¿Qué debo comprobar antes de comprar una casa?
Como mínimo, conviene comprobar la titularidad registral, cargas, situación catastral, situación urbanística cuando proceda, comunidad de propietarios, deudas, estado físico, contrato de arras, gastos, impuestos y condiciones de la compraventa.
¿Es suficiente pedir una nota simple?
No siempre. La nota simple es una pieza importante de la revisión registral, pero una compraventa puede requerir comprobaciones adicionales en Catastro, Ayuntamiento, comunidad de propietarios y documentación contractual. La propia información registral tiene carácter informativo.
¿Tengo que contratar un abogado para comprar una vivienda?
No existe una obligación general de contratar un abogado para comprar una vivienda. Sin embargo, contar con asesoramiento independiente puede ser especialmente útil antes de firmar arras o cuando existen cargas, financiación, problemas urbanísticos, ocupantes, herencias, copropietarios o cualquier circunstancia especial.
¿Qué pasa si la vivienda tiene una hipoteca?
Que exista una hipoteca no significa necesariamente que no puedas comprar. Lo importante es establecer cómo y cuándo se cancelará y asegurarse de que la operación queda correctamente documentada.
¿Qué son las arras?
Son un acuerdo previo utilizado habitualmente en operaciones de compraventa. Según cómo se redacten pueden tener distintas consecuencias jurídicas. Por eso no conviene firmarlas sin haber revisado previamente sus condiciones.
¿Qué impuestos paga el comprador de una vivienda en Madrid?
Depende de si se trata de vivienda nueva o usada y de las circunstancias concretas. En una vivienda usada, con carácter general se aplica ITP; en una vivienda nueva adquirida al promotor suele intervenir el IVA y puede existir AJD.
¿Puedo revisar la vivienda después de firmar las arras?
Puedes hacerlo, pero hacerlo después de asumir un compromiso económico puede limitar tus opciones. Lo prudente es realizar las comprobaciones relevantes antes de firmar o incorporar al contrato condiciones suficientemente precisas cuando alguna cuestión deba quedar pendiente.
Comprar una vivienda con tranquilidad empieza antes de firmar
La mejor forma de evitar problemas en una compraventa no es intentar solucionarlos cuando ya han aparecido.
Es detectarlos antes.
Si estás buscando vivienda en San Sebastián de los Reyes, Madrid norte o alrededores y ya tienes un inmueble concreto en mente, podemos ayudarte a revisar la operación antes de que entregues una señal o firmes las arras.
>> Solicita asesoramiento jurídico para comprar tu vivienda y toma la decisión con toda la información sobre la mesa.
Si estás buscando abogado para comprar vivienda en San Sebastián de los Reyes, puedes contar con asesoramiento jurídico antes de firmar las arras.
